Bedrijfspand verkopen bij bedrijfsverkoop: meeverkopen, verhuren of apart houden
Heb je een eigen bedrijfspand en wil je je bedrijf verkopen, dan heb je grofweg drie mogelijkheden. Je verkoopt het pand mee aan de koper, je houdt het pand en verhuurt het aan de nieuwe eigenaar, of je haalt het pand vooraf uit de onderneming en verkoopt het later los. Welke keuze het beste past, hangt af van waar het pand nu zit, wat de koper wil en kan financieren, en wat jij na de verkoop met je vermogen en inkomen wilt. Begin er ruim op tijd mee, want een herstructurering kost tijd en kan fiscale gevolgen hebben.
Eerst: waar zit het pand nu?
Voordat je over opties nadenkt, is het goed om helder te hebben hoe het pand juridisch vastligt. In de praktijk zie ik drie situaties.
- Het pand zit in de werkmaatschappij. Het bedrijf en het vastgoed zitten in dezelfde bv. Verkoop je de aandelen, dan gaat het pand automatisch mee, tenzij je het eerst afsplitst.
- Het pand zit in een aparte bv. Vaak een vastgoed-bv onder je holding, die huur ontvangt van de werkmaatschappij. Dit geeft de meeste ruimte, omdat je bedrijf en pand los van elkaar kunt verkopen.
- Het pand is privé van jou. Bijvoorbeeld bij een eenmanszaak of vof, of omdat je het pand ooit privé hebt gekocht en aan je eigen bv verhuurt.
Weet je het niet precies, kijk dan in de jaarrekening en het kadaster, of vraag het je accountant. Het klinkt basaal, maar ik spreek regelmatig ondernemers die pas in de eerste gesprekken met een koper ontdekken dat het pand anders vastligt dan ze dachten.
Optie 1: het pand meeverkopen
Het pand meeverkopen is de meest overzichtelijke keuze. Je maakt in één keer een schone breuk: na de overdracht heb je geen huurder, geen onderhoud en geen verbinding meer met het bedrijf. Voor ondernemers die helemaal willen stoppen, voelt dat vaak prettig.
Er zit wel een keerzijde aan. De koper moet niet alleen het bedrijf financieren, maar ook het vastgoed. Daardoor wordt de totale koopsom hoger en wordt de groep kopers die het kan opbrengen kleiner. Niet elke koper wil dat ook. Strategische kopers hebben soms al een eigen locatie, en investeerders steken hun geld liever in de onderneming dan in stenen. Lees ook hoe een koper de overname van een bedrijf financiert. Een bank kijkt anders naar vastgoed dan naar goodwill, maar het totaalbedrag blijft groter.
Verkoop je het pand mee, laat het dan apart taxeren. De waarde van je bedrijf en de waarde van het pand zijn twee verschillende dingen, en die wil je in de onderhandeling niet op één hoop gooien.
Optie 2: het pand houden en verhuren aan de koper
Je verkoopt het bedrijf, maar het pand blijft van jou of van je holding. De koper wordt huurder. Dit komt vaak voor en heeft duidelijke voordelen: de koopsom voor het bedrijf is lager en dus makkelijker te financieren, en jij houdt na de verkoop een stabiele huurinkomst.
Wat je wel goed moet regelen:
- Een marktconforme huur. Een te hoge huur drukt de winst van het bedrijf en daarmee de waarde. Een koper rekent dat terug, en dat kost je in de koopsom meer dan de extra huur oplevert.
- Een degelijk huurcontract. Looptijd, opzegtermijnen, indexering en de verdeling van onderhoud. Een koper wil zekerheid over de locatie, jij wilt zekerheid over de huur.
- Een plan voor als de huurder vertrekt. Is het pand ook voor een ander bruikbaar, of is het zo specifiek ingericht dat je bij vertrek met leegstand zit?
Bespreek ook of de koper een koopoptie wil, bijvoorbeeld na een aantal jaren. Dat kan een goede tussenweg zijn: de koper hoeft nu niet alles te financieren en jij hebt een vooruitzicht op verkoop.
Bedenk wel dat je met deze keuze betrokken blijft, alleen in een andere rol. Je bent verhuurder van het bedrijf dat je zelf hebt opgebouwd. Voor de een is dat prima, voor de ander is het precies de verbinding die ze kwijt willen.
Optie 3: het pand vooraf afsplitsen en los verkopen
Zit het pand in de werkmaatschappij en wil de koper het niet, dan kun je het vóór de verkoop uit die bv halen. Bijvoorbeeld door het onder te brengen in een aparte vastgoed-bv of in je holding. Daarna verkoop je het bedrijf zonder pand en beslis je later wat je met het vastgoed doet: verhuren, verkopen aan een belegger of zelf aanhouden.
Dit is juridisch en fiscaal de meest bewerkelijke optie. Een splitsing of overdracht binnen je structuur kan een belastingmoment opleveren, en de fiscale faciliteiten die dat voorkomen hebben voorwaarden die kunnen botsen met een snelle verkoop van je aandelen. Daarom hoort dit in de voorbereiding, niet in de laatste weken voor het tekenen. Wil je binnen 12 tot 24 maanden verkopen, dan is nu het moment om het uit te zoeken. In een exitplan hoort dit punt bovenaan.
De drie opties naast elkaar
| Optie | Voordeel | Nadeel | Past vaak als |
|---|---|---|---|
| Meeverkopen | Schone breuk, één transactie | Hogere koopsom, minder kopers die het kunnen dragen | Je helemaal wilt stoppen en de koper het pand wil hebben |
| Verhuren aan de koper | Lagere koopsom, inkomen na de verkoop | Je blijft verhuurder, risico op leegstand | Je vermogen wilt spreiden en het pand ook voor anderen bruikbaar is |
| Afsplitsen en later verkopen | Bedrijf en pand los van elkaar te verkopen | Kost tijd en vraagt fiscale aandacht | Het pand nu in de werkmaatschappij zit en je voldoende tijd hebt |
Hoe het pand de waarde van je bedrijf beïnvloedt
Een koper waardeert je bedrijf meestal op basis van de winst die het structureel maakt. Het pand speelt daarbij op twee manieren mee.
Ten eerste via de huur. Betaalt je bedrijf nu geen huur omdat het pand in dezelfde bv zit, of betaal je jezelf een huur die ver boven of onder de markt ligt, dan klopt de winst niet met wat een koper straks heeft. Een koper corrigeert daarvoor met een normalisatiepost. Gaat het pand niet mee, dan rekent de koper met een marktconforme huur en daalt de genormaliseerde winst. Dat is geen verlies voor jou, want die huur ontvang je zelf, maar het is goed om het vooraf te zien zodat de bedrijfswaarde je niet verrast.
Ten tweede via de koopsom. Gaat het pand mee, dan komt de vastgoedwaarde bovenop de bedrijfswaarde. Beide hebben een eigen logica: het bedrijf wordt gewaardeerd op winst en risico, het pand op taxatie en huurwaarde.
Een verzonnen voorbeeld om het concreet te maken: een installatiebedrijf met twintig man zit al jaren in een eigen bedrijfshal die in de werkmaatschappij staat, en betaalt geen huur. Op papier ziet de winst er goed uit. Een koper die de hal niet wil overnemen, rekent met de huur die er straks wel betaald moet worden en komt op een lagere winst uit. Heeft de eigenaar dat vooraf doorgerekend, dan is het verschil goed uit te leggen en gaat het gesprek over feiten in plaats van over een verrassing.
Fiscaal op hoofdlijnen
De belastinggevolgen hangen sterk af van je structuur en van de vorm van de deal. Een paar hoofdlijnen, zodat je weet welke vragen je aan je fiscalist stelt.
- Pand verkocht door een bv. Verkoopt de bv het pand, dan betaalt de bv vennootschapsbelasting over het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde. Wil je dat geld daarna privé hebben, dan volgt bij uitkering nog box 2.
- Aandelenverkoop met het pand erin. Gaat het pand mee in een aandelentransactie, dan verkoop je aandelen. Verkoop je die privé, dan valt de winst in box 2. Verkoop je vanuit je holding, dan kan in veel gevallen de deelnemingsvrijstelling gelden. Over het verschil tussen beide vormen lees je meer in asset deal of share deal bij bedrijfsverkoop.
- Overdrachtsbelasting. Bij de overdracht van een pand betaalt de koper in de regel overdrachtsbelasting. Ook bij een aandelenverkoop kan dat spelen als de bv grotendeels uit vastgoed bestaat. Dat werkt door in wat een koper bereid is te betalen.
- Privé pand verhuurd aan je eigen bv. Verhuur je het pand privé aan je eigen bv, dan valt het vaak onder de terbeschikkingstellingsregeling. Verkoop je de aandelen, dan stopt die regeling en kan er een belastingmoment ontstaan, ook als je het pand zelf houdt.
Dit is bewust op hoofdlijnen. De precieze uitwerking verschilt per situatie en regels veranderen. Laat de varianten doorrekenen voordat je kiest. Voor het bredere fiscale plaatje kun je ook lezen hoeveel belasting je betaalt bij de verkoop van je bedrijf.
Wat je nu al kunt doen
- Zoek uit waar het pand juridisch zit en wat de boekwaarde is.
- Laat een recente taxatie maken, zodat je weet wat het vastgoed los waard is.
- Bepaal wat een marktconforme huur zou zijn en reken uit wat dat met de winst van je bedrijf doet.
- Bedenk wat jij wilt: een schone breuk of een inkomen uit vastgoed na de verkoop.
- Laat je fiscalist de varianten doorrekenen en kijk of herstructureren nodig is.
- Kies welke variant je kopers voorlegt, maar houd ruimte om te schakelen als een serieuze koper een andere voorkeur heeft.
Het verkoopproces zelf duurt meestal 6 tot 12 maanden. De voorbereiding rond het pand rond je het liefst daarvoor af, zodat je met een helder verhaal aan tafel zit. Meer over het hele traject lees je op de pagina over je bedrijf verkopen.
Wil je weten hoe verkoopbaar je bedrijf nu is? Doe dan de Exit Scorecard. Je krijgt een eerste beeld van waar je staat en waar je aandacht de komende maanden het meeste oplevert, zodat je ook de keuze rond je pand op tijd kunt maken.
